易宪容：按揭贷款利率上升是国内楼市调控真正开始

最近，随着央行流动性逐渐收紧，随着金融市场的去杠杆，住房按揭贷款利率正在逐渐地上升。有报道，在上个星期，北京上海等一线城市，首套住房按揭贷款利率已经上升到了基准利率的1.1倍，第二套住房按揭贷款利率更是上升到基准利率的1.2倍。而北京等一线城市住房按揭贷款利率全面上升，其趋势也开始在二三线城市蔓延。

　　据报道，融360监测数据显示，5月份全国首套房住房按揭贷款平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房住房按揭贷款平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。也就是说，从这些数据来看，全国的首套住房按揭贷款平均利率快接近基准利率4.9%,差距只有不到4%,这就意味着各城市的住房按揭贷款的优惠利率基本上在逐渐取消。

　　这只是全国的平均数，对于一线城市来看，按揭贷款利率上升更是在加速度进行。比如北京，上个星期一（6月5日）率先传出首套住房按揭贷款利率上调至基准利率（4.9厘）的1.1倍，即5.39厘，北京的民生银行当天已经做出调整，其他银行据报也正在跟进，第二套住房按揭贷款利率更是已经全面执行不低于基准利率的1.2倍，即5.88厘。这也是北京今年以来第5次调高首套住房的按揭贷款利率，由年初基准利率的85折，一路升至这次首套住房按揭贷款基准利率的1.1倍。估计，在北京这样做之后，其他一线城市基本下都会跟进，都会让住房按揭贷款利率上升到北京这个的水平。因为，一线城市对这些政策变化是十分敏感的。

　　一线城市作为政策房地产调控政策的市场风向标，一线城市的住房按揭贷款利率全面上升也很快会反映到二线城市的楼市调控上去。5月份，35个城市首套住房按揭贷款利率均有不同程度上调，多数二线城市住房按揭贷款利率调整至基准利率。与此同时，银行优惠利率也在逐步取消，全国已经有20家银行停止住房按揭贷款。在这种情况下，住房按揭贷款利率或再次上升高点。对于中国房地产市场，按揭贷款利率全面上升，这意味着什么呢？这意味着中国房地产市场的价格将出现真正地向下调整。

　　因为，2015年以来的这一轮房地产价格快速上涨，最为主要的推手就是银行的贷款基准利率全面下调及住房按揭贷款利率全面的优惠，以及以这种方式鼓励住房的投资炒作者涌入房地产市场。所以，尽管从2016年930之后出台了一系列的房地产市场调控政策，比如限购、限贷、限售、限价、限商等，但这些房地产市场的调控政策一直没有触及这个让房价上涨推手，从而使得这些调控出台之后，不少城市住房销售量是突然萎缩，但房价却顶在天花板不动，房价上涨预期也没有改变，整个房地产市场的观望气氛十分强烈。

　　而住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感觉到进入房地产市场的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。如果住房投资炒作者不敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘侠。在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期立即会出现逆转。

　　同时，首套住房按揭贷款利率也全面上升，尽管对购买住房者没有多少作用，因为在高房价的市场，真正的住房消费者根本就没有能力进入这个市场，所要进入者多以是住房投资炒作者（因为购买一套住房也可是投资炒作），但这将进一步强化房地产市场价格上涨的预期的逆转。如果房价上涨预期出现全面逐渐的逆转，不仅新的住房投资炒作者不会再进入房地产市场，而且手中持有住房者投资情绪将产生变化，他们会担心房价是不是开始下跌，会担心如果房价下跌又会下跌到什么程度。尤其那么过度杠杆进入者房地产市场者，这种担心的程度会更为强烈。当这种情况到一定的临界点，许多持有住房者只有降低价格出售住房的一条路，别无选择。这样更是会强化房价上涨预期的逆转，尽管强化是渐渐的。

　　当然，更为重要的是一线城市的住房按揭贷款利率上升，它将成为全国房地产市场按揭贷款利率的风向标，其趋势很快就会蔓延到全国。因为，在全国性的统一的金融市场，其价格水平没有多少差异性，否则金融资源一定会流向价格高的城市。如果再加上占信贷资源主体性都是全国性大银行，这更容易通过行政性的方式让按揭贷款利率趋向一致性。当金融市场的利率水平趋向一致性，上半年那种房地产市场“因城施策”调控政策所起的作用将全面弱化。这些城市的住房投机炒作者同样会不敢及无能力再进入没有出台调控政策城市的房地产市场。如果这种情况出现，这些城市的房地产市场的价格上涨预期也将全面逆转，这些城市的房价向下调整也可能从这开始。这些都将对全国房地产市场产生巨大的影响。

　　正如有分析所指出，随着金融市场的去杠杆，中国央行的货币政策逐渐收紧是一种趋势，这已经引发国内金融市场的价格水平全面向上位移，这已经让银行资金的成本全面上升。如果银行的住房按揭贷款利率不上升而发放贷款，一定是无利可图。这也意味着当前国内商业银行的住房按揭贷款利率上升是一种趋势，地方政府是无法左右的。同时，住房按揭贷款利率调整权限本来就在商业银行手上，全国的商业银行会随着这种趋势全面上调整住房按揭贷款利率，因为此轮集中调整住房按揭贷款利率所受到阻力不大。但是这对前一轮房地产市场调控过程中只是处于过渡期或观望期的，而未能及时出台调控政策的城市，将带来较大影响，甚至于会让今年早几个月火热的房地产市场突然冷却下来。北京周边小城市的情况就是如此。

　　总之，住房按揭贷款利率全面上升，尽管对楼市的影响和冲击不会是突然，但它是遏制这轮房价上涨真正杀手，中国的房地产市场调整或许真正从这开始。