5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,作为我国首部住房租赁和销售管理的行政管理法规,意义非凡,甚至是房地产的长效机制之一。
住房租赁
1 鼓励住房租赁企业规模化、市场化
国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,租赁企业可享受金融、税收、土地等优惠政策,并可就住房租赁收益设立质权,以解决企业资金规模化的资金需求。
目前租赁市场集中度较低,住建部通过政策支持意在建立全国性或区域性的住房租赁企业,通过规模化、专业化满足出租人和承租人各自的利益诉求,甚至改变国人的住房理念,不一定要买房,租也挺好。
条例也特别规定:自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记(即相当企业化运营)。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。
2 规范住房租赁要素
-鼓励要式合同:签订书面形式的住房租赁合同,鼓励各要素均在合同中约定清楚
-租赁标的:厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租
-租赁期限:鼓励三年以上租赁合同,实际履行的政府给予政策支持;对住房租赁企业要求更高,其出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。
-租金支付:除当事人另有约定外,租金按月支付(此规定如果能改变市场“付三押一”的市场惯例就好了);
直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息
-押金条款:出租人扣留押金,如果是合同中未约定的情形,由出租人承担扣留押金的举证责任。
-合同解除情形:出租人在租赁期内不得解除合同,除非规定的5种情形:租金拒付、未经同意转租、改变住房用途、违法犯罪活动等;合同未约定租赁期限的,出租人解除合同应提前三个月通知承租人。
住房销售
1 开发商领预售证后10日内一次性公开销售
期房销售:房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。
现房销售:房地产开发企业销售已竣工住房的,应当向房产管理部门办理现售备案。
2 住房销售12不准
发布虚假房源信息和广告、恶意炒作、哄抬房价、未达销售条件向买受人变相收取费用、捂盘惜售或者变相囤积房源、不明码标价、捆绑搭售、已销售房屋再销售、变相垫付首付、分割拆零销售住房、变相返本销售住房、以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房及法律、法规禁止的其他销售行为。
房地产经纪
-房地产经纪实行职业资格制度
-不得以个人名义承接业务,不得两个及以上机构兼职
-房地产经纪机构在经营场所醒目位置公示服务项目和收费标准等,服务项目实行明码标价,不得收取任何未予标明的费用。
-提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台,应当对信息发布者的身份进行审核和登记,不能提供信息发布者真实信息可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。
结
条例主要规范住房出租人、开发商和房产经纪的行为,旨在保护住房人的权益。建立房地产市场的长效机制,特别对租赁市场的发展明确了目标,发展规模化、专业化的住房租赁行业,通过市场来引导国人的住房理念。
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