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马光远:如果房子10年不能买卖 真的可以抑制炒房么

来源:  马光远 海南房掌柜  2017-05-24 09:15:33
[摘要]5月份,保定一宗土地的出让引发了全国的关注。 按照竞拍规则,这块土地采取了“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。按照这个规则,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年 ...

5月份,保定一宗土地的出让引发了全国的关注。

  按照竞拍规则,这块土地采取了“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。按照这个规则,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米。

  这是一块住宅用地,规定10年内不得买卖,这是本轮房地产调控中迄今为止最为严格的措施,虽然只是特定地块的特例,而不是普遍的规则,但仍然引发了市场的恐慌。

  如果10年不得买卖的规则真正执行的话,房子就真的成了名符其实的“不动产”。

  那么,通过这种极端的限制房子流转的措施,就真的可以改变看涨的预期,真的可以抑制炒房吗?

  答案是恰好相反!

  因为大家都知道,这样貌似严厉的举措一旦真正执行,甚至普遍化,不是意味着炒房得到了遏制,而是意味着这个市场肯定死掉了。

  一个市场一旦被冻结交易,这个市场肯定不复存在,还谈什么炒房?盖房子的和买房子的都会被吓跑。扫黄太严,嫖客都跑了,怡红院迟早就得关掉,这是简单的常识。

  我们看到,始于今年3月份的本轮调控已经覆盖全国50多个城市,出台100多项调控措施。调控的范围之广前所未有,手段之多前所未有,从限购限价限卖到限离,从一线城市到全国贫困县全覆盖,拿出浑身解数来为房价降温。而且,我认为,这是迄今为止“最真实”的一次调控,当然也是最严的。从目前一线和前期热点城市的市场表现而言,其实我之前预判的“变天”已经成为了事实。

  以北京为例,在一连出台10多项刀刀见血的调控之后,北京房地产市场的预期已经逆转,交易量大幅度下滑,新房价格被人为冻结,二手房价格出现了明显的松动。数据显示,5月1日至15日,北京二手房累计网签4756套,比上月同期下降39.3%,日均网签量下降到317套,比新政前下跌了一半。

  按照这样的节奏,整个市场的观望期应该不会太长就会进入真正的看空周期。这个结果,真的意味着房地产调控真的见效了嘛?炒房者离开这个市场了吗?

  答案也是否定的,因为目前市场之所以迅速冷冻,完全是因为“限卖”,“限价”这些非常规的手段所致。

  从本轮调控的特点看,我认为有两个突出的特点:

  一是直接针对价格,比如年初很多热点城市承诺,今年房价环比不上涨;

  二是手段更为行政化短期化,比如限卖的措施。

  承诺房价不上涨,于是调控的手段就直接针对价格,比如,限制新房的价格,高于某个政府规定的限价不给预售证,开发商要么推迟上市,要么穷尽各种办法降低成本,二手房的限价措施则更为严厉,直接规定某个区域的价格不能超过多少,超过限定价格的,不许中介公开挂牌,这也是直接冻结交易的手段。

  限卖则更直接,冻结了交易和价格,表面看调控效果明显,但实际是,一方面大家对市场的未来悲观,另一方面,绝大多数的人认为这种调控不可持续。

  越是严厉的违背规律的调控措施,越不可能长期执行。就长期而言,很显然,当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。

  房价下降,不是调控起到了效果,而是市场被冻结而已。

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责任编辑:符海琪

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