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楼市难测有钱才是硬道理:房企财务系列之现金分析

来源:  克而瑞研究中心 海南房掌柜  2017-04-24 09:45:18
[摘要]一周回顾:本周统计局公布3月行业数据及70城房价指数;阳光城14日公布企业2016年业绩报告;兔酱告诉你无锡主要购房者都是有钱任性的年轻人。以及2篇干货分享——2016最有钱的房企和“债台高筑”的房企。 2016年 ...

一周回顾:本周统计局公布3月行业数据及70城房价指数;阳光城14日公布企业2016年业绩报告;兔酱告诉你无锡主要购房者都是有钱任性的年轻人。以及2篇干货分享——2016最有钱的房企和“债台高筑”的房企。

2016年行业“先扬后抑”,前三季度“繁荣、火热”,四季度“调控回落”,企业整体销售业绩普遍大幅增长。与此同时,融资环境较为宽松,房企融资规模大幅增长。双重影响下,企业拿地热情高涨,土地市场地王频出。销售、融资、投资都热火朝天的情况下,2016年底企业持有现金到底发生怎样的变化呢?面对2017年变化的行业环境,哪些企业有足够的现金能够更加从容应对甚至更进一步呢?为此,我们在销售TOP100房企中选取了55家典型上市房企1进行深入分析。  

2016年房企持有现金增加五成  

90%的房企现金增加  

1)销售大涨、融资宽松,房企现金平均增长五成  

2016年,55家典型上市房企的在手现金为15967亿元,同比增长49%。其中现金同比增长的企业达48家,占到了总数的87%;有9家企业涨幅在100%以上,还有20家企业涨幅超过50%。只有7家企业持有现金出现减少,占到了总数的13%。  

如果说2014年整体市场低迷,融资活动是企业维持现金增加的主要原因,2015年整体市场回暖,经营性现金流的反转则为企业持有现金的增加带来了双轮驱动。2016年前三季度,市场持续升温,全年企业销售普遍大增,销售回款也不断增加,加上持续宽松的融资环境,最终导致了企业持有现金的进一步增加。  

55家典型上市房企主要指:中国恒大、中海地产、碧桂园、万科地产、融创中国、保利地产、华润置地、富力地产、招商蛇口、华夏幸福、九龙仓、金隅股份、合景泰富、首开股份、绿城中国、远洋地产、雅居乐、世茂房地产、越秀地产、金地集团、旭辉集团、中国金茂、荣盛发展、阳光城、保利置业、仁恒置地、首创置业、金科集团、禹洲集团、龙湖地产、融信中国、华发股份、龙光集团、新城控股、中粮地产、金融街、时代地产、瑞安房地产、建业地产、中国奥园、建发房产、景瑞地产、宝龙地产、北京城建、滨江集团、中骏置业、信达地产、路劲基建、北辰实业、当代置业、合生创展、五矿地产、朗诗集团、中航地产、苏州高新  

2)恒大现金超三千亿成最大金主,世茂、龙湖等企业现金持有缩水  

具体到单个企业来看,以融信中国、融创中国、滨江集团为代表的企业,在手现金的增幅都超出了150%。中小企业中如路劲基建、朗诗集团等,现金规模比不上行业龙头企业,增幅相对较高。其中,融信中国以320%的增幅排名第一。富力、碧桂园等大型房企增幅也颇为可观。  

现金净增加方面,中国恒大、碧桂园、融创中国都超过了400亿元,其中最令人瞩目的要数恒大。2016年中国恒大现金净增加高达1403亿元,成为唯一一家持现金净增加超过千亿的房企,且比第二名远远高出了189%;2016年末中国恒大持有现金总量突破3000亿元,高达3043亿元,比第二名中海超出了近118%。此外万科、中海、保利等大型房企现金净增加也不少,但由于现金基数较大,涨幅并未进入前十,这也是企业规模多决定的。  

虽然大多数房企现金总量均有了不同程度的增加,但仍有少数房企的现金量出现了显著下降。其中降幅最大的为五矿地产,同比下降高达48%。此外世茂房地产现金降幅也较高,为16%,现金净流出方面为42亿元,排名第二。此外2016年龙湖地产与华润置地的现金持有都有略微下滑,其中龙湖下降4%至174亿元;华润略微下滑0.8%至415亿元。  

融资拉动恒大、融创等现金增加  

回款为滨江、华发等提供保障  

2016年企业现金普遍都有较大的增加,影响企业现金变动的最主要因素可以说是企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。2016年很多企业销售大幅增长,但同时为了保持规模持续加速扩张,投资开发的力度也很大,因此通过大举融资增加现金持有量,以备战未来,如中国恒大、融创中国等。此外还有的一部分企业于去年融资不多,投资开发相对谨慎,受市场较好原因导致销售回款增加,从而增加了现金持有量,如雅居乐、华发股份、滨江集团等企业。  

1)恒大、融创等企业快速扩张,大规模融资备战未来  

中国恒大、融创中国等企业2016年持有现金增加明显,根本原因都在于融资较多,2016年总有息负债增长明显。这些企业都是处于大举扩张期的企业,企业销售规模增长明显,投资开发资金需求强烈,销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求,而企业则通过融资来拉动现金流,抓紧时机囤积资金,为企业未来的后续再扩张开发奠定资金基础。  

以中国恒大为例,近年来恒大的销售规模持续快速增长,更是问鼎了2016年年度房企销售流量榜及权益榜,实现合约销售金额3734亿元,同比增长近85%。销售增长的背后,是土地储备和在建规模的不断壮大。恒大近年来拿地一直较多,除2014年外,2012年以来的每年的拿地量均在2600万平米以上,2016年更是新增土地储备1.02亿平方米,同比大幅增长193%。截至2016年,恒大项目总数达到了582个,总土地储备约为2.29亿平方米。此外,2016年恒大新开工面积为5138万平方米,同比上升21%;年底在建工程面积8037万平方米,同比上涨37%。随着拿地以及开发面积的大幅增长,恒大不仅需要支付更多的地价及建筑成本,所带来的土地增值税及利息等都是不小的开支。2016年恒大的销售回款虽然达到了3158亿元,但企业投资开发却达到了4269亿,远远超出了销售回款。

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责任编辑:符海琪

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