中原地产关于2016年年度研究报告系列之商办市场篇

2010 年以来全国办公楼及商业市场的发展增速明显下滑，但 2016 年出现转机，年内各项指标均呈现回暖趋势。目前大多数重点城市商办市场均处于供过于求的状态，市场基本面将成为城市商办市场发展潜力的决定性因素。虽然近年来政策利好频出，但真正受益的仍是市场基本面好的重点城市，城市分化的局面未来仍将延续。

商办市场： 短期回暖有限 长期分化加剧

　　2010 年以来全国办公楼及商业市场的发展增速明显下滑，但 2016 年出现转机，年内各项指标均呈现回暖趋势。目前大多数重点城市商办市场均处于供过于求的状态，市场基本面将成为城市商办市场发展潜力的决定性因素。虽然近年来政策利好频出，但真正受益的仍是市场基本面好的重点城市，城市分化的局面未来仍将延续。

　　（一） 商办租售两旺 实际需求有限

　　2016 年全国新建办公楼及商业营业用房市场呈现明显的回暖趋势。在销售环节，办公楼市场的表现最为抢眼。前 10 月，办公楼的销售面积和均价分别累计同比增长 36%和 15%。虽然整体宏观经济及第三产业增速双双放缓，但在国内资金面充裕及政策利好的背景下，全国办公楼的销售量价增幅依然创近 4 年来新高。而商业市场的回升幅度明显弱于办公楼及住宅市场。由于近年来受到电商高速发展的冲击，今年前 10 月销售面积及均价累计同比增幅为 19%和 3%。

　　在施工建设环节，办公楼及商业的新开工面积同比增幅在年初大幅回升后，便持续下滑。截至2016 年 10 月末，全国办公楼及商业的累计新开工面积同比分别为 3%和-1%。在销售市场火爆的背景下，全国办公楼及商业市场“去库存”趋势明显。

　　在租赁市场，城市间分化的趋势依然十分明显。根据中原监测的重点城市甲级写字楼的租金数据，从 2004 到 2016 年 10 月，一线城市写字楼租金指数涨幅明显较大，其中北京和深圳涨幅均超过 250%；而二线城市成都的租金指数则出现了负增长。进入到 2016 年，各城市的办公楼租金指数增长均明显放缓，其中深圳租金指数较去年末甚至下跌了 6%。同时各城市办公楼入住率也均出现不同程度的下滑。这反映出在今年整体经济增速放缓的背景下，办公楼市场的实际需求并非如销售端表现的如此火爆。

　　商用物业租赁表现较好，重点城市大型购物中心的租金指数增长稳定。在 2009 到 2013 年间，二线城市租金指数增速明显快于一线城市，但是进入到 2014 年后一线城市则开始加速上涨。另外从入住率方面来看，一、二线城市均呈现触底反弹的趋势。这反映出虽然零售业市场受到电商发展的冲击较大，但重点城市的优质购物中心依然有良好的发展空间。

　　图6-1 全国住宅、写字楼及商业销售面积累计同比涨跌幅（2010-2016.10）

　　图6-2 全国住宅、写字楼及商业销售均价累计同比涨跌幅（2010-2016.10）

　　图6-3 全国住宅、写字楼及商业新开工面积累计同比涨跌幅（2010-2016.10）