2017年房地产研究月报：销售略超预期 1月不悲不喜

市场回顾

2016年12月上证综指收于3104点,环比下跌4.5%,成交额4.4万亿,环比减少24.7%;申万房地产指数环比下跌6.9%,成交额4187亿,环比减少27.7%,横向比较来看,地产板块表现弱于大市。v板块个股中卧龙地产、渝开发和长春经开等个股涨幅超过20%,中体产业、浙江东日和粤宏远A等个股涨幅超过10%;与此同时,西藏城投、万科A和嘉凯城等个股跌幅超过15%。地产蓝筹股去年12月表现较为一般,其中万科A跌幅超过20%,招商蛇口跌幅超过15%,泰禾集团、金地集团、荣盛发展跌幅超过10%。

行业跟踪

土地供应成交创新高:2016年12月我们跟踪的30重点城市供应住宅类用地合计277宗,供应面积1861万方,对应规划建面为4714万方(环比增加16.9%、同比增加22.5%),平均起拍楼面价3440元每平米。30重点城市住宅类用地成交229宗,成交面积1537万方,对应规划建面为3497万方(环比增加42.1%、同比减少24.5%),成交总价2150亿(环比增加16.8%、同比增加8.6%),平均成交楼面价6148元每平米,住宅类用地成交溢价率为36.5%。2016年最后1个月土地市场火热,无论是供应、成交规划建面还是成交总价,均创出年内单月最高值,土地溢价率有所下降。

新房销量环比增加:2016年12月32样本城市新房销量环比增加22%、同比减少8%,其中一、二和三线城市环比分别增加18%、15%和35%,新房销量表现略超预期。26样本城市二手房成交量环比减少17%、同比减少15%。中央经济工作会议对于房屋居住属性的强调和房地产长效机制的建设会有效抑制投机需求,而房价在调控后维持的高位盘整表明需求收缩后供给没有明显加大,部分热点城市的供需矛盾仍未得到缓解。

去化周期稍有上升:我们跟踪的15样本城市平均去化周期为9.7个月,较去年11月的9.6个月稍有上升,其中上海、南京仍在3个月以内,温州、深圳、东莞、青岛和南昌等在10个月以上。重点城市的去化周期在政策调控销量有所下滑的背景下仍维持低位,再次证明新房供给端未放量。投资建议v去年以来市场赚钱效应更多集中在大市值标的,不仅市值增长多,而且涨幅大,核心原因是持续不断的增量资金入场。考虑到当前创业板依然有较大的估值去化压力,而且养老金等增量资金等待入市,我们认为这一现象到今年上半年还会延续,因此我们对大市值标的的启动关注更多。我们认为2017年第一波地产板块行情的买入机会已经到来,核心逻辑是利空出尽、板块增持需求有增无减。

个股选择方面:建议从资源优质、安全边际大和政策导向三个维度切入,不宜重仓无安全边际或解禁压力较大的个股。建议买入招商蛇口(基本面安全,险资持续增持)、华侨城A(估值切换可能性最大)、陆家嘴(基本面稳健,大手笔现金收购优质资产提升股权价值),二线蓝筹泰禾集团(高送转预期和2017年基本面的弹性)、华发股份(成长性强的国改股)和服务类的世联行(大力发展长租公寓契合政策导向)等。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。