离中心城太近但未实现同城 这类县市房子最难卖

来自中国社科院的一份研究报告认为，由于受到“虹吸效应”的影响，一些县(市)房地产“去库存”目标实现有难度。报告建议，应着力从释放存量需求、培育新增需求和严格控制土地供给节奏等方面入手。

“所谓虹吸效应，是指这些县(市)距离所属地级市距离较近，但又达不到同城的程度，受到后者虹吸效应影响较大，这类县(市)的潜在住房需求者有相当部分选择到地级市购买住房。”9月22日，中国社科院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2016)》称，“全国大部分县(市)都属于这种情况。”

许多县域经济体为短期的经济增长和财力增加，过度开发房地产。

多数县房库存处于高位

一个地区的房地产发展严重依赖该地区的人口变化状况。上述报告称，对于一个县域经济体而言，除非地处成熟经济圈，它的总体人口通常是减少的。

“当然，对于县域内的城镇而言，由于城镇化的推进，目前其人口仍然可能是增加的，但是增加的幅度却可能是变化的。”上述报告认为，从长期来看也可能存在着拐点，到了这个拐点，城镇人口无法继续增加甚至会趋于减少。

中国社科院此前一项调研发现，县域经济体目前房地产“去库存”的速度远远低于政策目标，全国许多县(市)商品房存量都处于高位。

上述报告罗列了多个县(市)目前的房地产建设和待售情况：

四川省南充市南部县是一个具有130万户籍人口的大县，县城人口20万。2015年底，南部县存量住宅9159套，面积96.06万平方米，已完工未取得预售许可的住宅815套，8.76万平方米。除此之外，进入施工阶段未取得预售许可的项目和已取得土地使用权未开工项目规划建设住宅约8500套，面积110余万平方米，已开发或已规划立项未开发的住宅合计约1.8万套，面积超过200余万平方米，消化库存时间约为3-5年;

四川省资阳市安岳县户籍人口约160万，县城人口约35万。2016年3月底全县共计商品房约270万平方米未出售，其中包括乡镇在内的住宅约200万平方米、商业用房约70万平方米;

安徽省安庆市宿松县户籍人口约84万，县城人口约13.5万。该县商品房待售面积从2014年底的5.75万平方米，上升到2015年的28.87万平方米，另有43.62万平方米商品房在建;

湖北省监利县户籍人口156万，县城人口30万人。2014年该县商品房存量为60.97万平方米，其中住宅存量约47万平方米，2015年底商品房存量上升到约86万平方米，住宅存量约64万平方米;

浙江省嘉兴市嘉善县常住人口57万，城镇人口占比56.3%，2015年初商品房存量为350万平方米，当年销售109.38万平方米，年底下降为284万平方米，库存压力仍较大。

“以上案例县(市)具有较强的代表性，全国许多县(市)商品房存量都处于高位。”报告说，“去库存”仍然是各县域经济体未来需要努力推进的重大任务。

“受限购、限贷政策的影响，一些房地产企业的主战场从限购、限贷城市逐步转向没有限购、限贷的地区或城市，导致三四线城市房地产开发量增加。”中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室副主任尚教蔚说，而这些地区或城市的经济状况、人口增长等均不如一线城市和部分二线城市，供给增加的同时需求并不旺盛。部分房地产企业没有深入研究政策及市场变化，致使投资、布局不合理，造成三四线城市房地产库存增加。