“熔断”机制后郑州推“地票” 旧城改造难题可被缓解？

“一城一策”的调控正在继续，一些地区的土地政策也在发生变化。

12月14日，郑州市国土局发布《关于推行商品住宅用地出让“持券准入”政策的公告》。

上述公告称，自2017年1月15日起，郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的“复垦券”，参与土地竞买。

有意参与郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内商品住宅用地竞拍的竞买人，需提前申请购买复垦券。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》采访时表示，持券入场相当于给招拍挂市场增加了一道防火墙，能够防范“资金宽裕就可随意拿地王”的现象出现。

从“熔断”到“地票” 郑州土地新招不断

郑州在调控和开发土地市场方面，采用的新机制层出不穷。

早在9月1日上午，位于郑州经开区内的41亩住宅用地，最终以近15亿元被北京华润曙光房地产开发有限公司摘得。该地块折合楼面价1.2万元/平方米，单价3579万元/亩，成为该区最新楼面价和单价“双料高价地”。

而这已是郑州年内迎来的第九个高价地。此前，恒大、万科、雅居乐、荣盛等地产商先后刷新郑州的土地单价纪录，正商地产、碧桂园等也纷纷夺下区域双料高价地。

高价地频出，郑州监管部门开始出手，10月31日正式推出了土地拍卖的“熔断机制”，要求任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止，熔断地价的报价竞买人为熔断人。。

这在河南当地业内人士看来，能够解决高价地，但楼市的关键在供求平衡，熔断根本治标不治本，只是短期手段。

因而在12月20日河南郑州的首批宅基地A类复垦券拍卖会上，郑州首次实践了拍卖新规——复垦券。

据了解，该场土地拍卖共有244位竞拍人参与，其中绝大部分为房地产开发企业。此次拍卖会是对郑州国土局新规的首次施行，即从2017年1月15日起，在郑州市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，土地竞拍人必须提前购买与土地同等新增面积的复垦券，才能参与土地竞买。

“复垦券”意在解决旧城改造问题

据了解，我国早有宅基地复垦的相关规则，“宅基地复垦券”则指符合国家规定条件的集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县以及贫困老区等县腾退的农村宅基地，及其他农村集体建设用地（指可拆旧复垦为耕地的建设用地），扣除自身安置用地后节余的农村建设用地指标（即指城乡建设用地增减挂钩节余指标）。

其中A券指代，易地扶贫搬迁贫困户和同步搬迁户农村宅基地及相应的其他农村集体建设用地拆旧复垦产生的复垦券，即宅基地A类复垦券；

而B券，则指其他农村宅基地及农村建设用地拆旧复垦产生的复垦券，即宅基地B类复垦券。

中原地产首席分析师张大伟认为，郑州的土地市场分为两类，其一是正常土地招拍挂，其二是普通城中村改造项目土地，只在异地扶贫与旧城改造上有复垦券要求。“郑州复垦券意在解决旧城改造问题。”

由于，目前盘活热门城市的存量土地，是保证供地的手段之一。此次河南推出“宅基地复垦券”，有市场观点认为，这种类似“地票制”的票券，将试图建立一种各方都有益的新的平衡，即农民在自愿放弃宅基地使用权下，将宅基地复垦为耕地，可以腾出建设用地指标，多余的部分作为“地票”进入土地交易所出售，交易金额扣除复垦成本后，按照一定比例分配给农民和村集体。

严跃进表示，持券入场可以促进宅基地复垦工作的推进，进而有利于农村土地市场的改革。另外通过复垦券的方式，能够鼓励更多资金进入到农村土地市场，进而促进部分土地运营企业的投资积极性。最后，通过复垦券的流通，能够平衡城市土地交易的冷热程度。